Qui à l'expérience de rénovation d'une vieille ferme ?

[Akim]

Bonjour,

Est-ce que qqun aurait un retour d'expérience sur ce sujet ?

Quels sont les pièges à éviter, les surprises inévitables, le coût moyen d'une rénovation, etc.....

[jo78]

Je suis en plein dedans...
Premier piège: classé ou pas...car si c'est classé (note 2-3) tu peux pas tout démolir...
Second piège vouloir tout raser et reconstruire ça coûte plus cher qu 'une villa neuve au final.
Budget compte comme une maison pas moins.
Quelques exemples sympa...
https://www.minergie.ch/tl_files/downlo ... 202012.pdf
http://www.cransmontana.ch/media/33937/ ... nergie.pdf
http://www.forum-holzbau.ch/pdf/tillmanns_03.pdf
http://www.baudokumentation.ch/7/archit ... dex_7.html
Dans certains exemples tu as même le budget
Pour notre part, on devrait tourner autour des 550 000.- avec un concept de nouvelle maison bien isolée dans la grange actuelle.

[Malkin10]

Hello,

en étant bientôt à ma troisième ferme rénovée, si je peux dire une chose, c'est qu'il faut vraiment voir au cas par cas et ne pas vouloir comparer une rénovation à une autre.

Tout dépend de la quantité de rénovations prévue, de l'état actuel, du type de construction initial, de la qualité de cette construction, du produit désiré au final, etc ...

Question coût, je ne suis pas tout à fait du même avis que jo78. Parfois, vouloir par exemple, conserver l'ancien charpente, ou la maçonnerie d'époque peut coûter bien plus cher que de raser et refaire neuf. Je prend pour preuve la rénovation de ma ferme il y a 3 ans où si j'avais vraiment voulu garder l'ancienne charpente, j'aurai du reprendre et modifier beaucoup trop d'élément, faire de la reprise en sous-oueuvre, redresser les pannes et les fermes, doubler les chevrons, etc ... j'aurai eu un surcoût d'environ 15 % je pense.

Si tu as des questions plus spécifique c'est volontier.

A+

[fabrice]

On est en plein dedans aussi !
Enfin, c'est pas la ferme qu'on rénove, mais le rural.

Premier écueil, comme ça a déjà été dit plus haut : classé ou pas ?
Ca influe quand même grandement sur les questions suivantes à se poser...

De notre côté, le bâtiment n'est pas classé, donc on s'est posé la question fatidique :
Rénover ? ou bien tout casser et reconstruire ?

Et là, tous les avis (architecte, charpentier, etc) ont convergé vers la même réponse : tout casser et reconstruire.

La charpente actuelle n'avait aucun intérêt esthétique particulier, et la conserver aurait visiblement impliqué beaucoup de complication et de risques.
Il est clair que les artisans préfèrent repartir de 0 en maîtrisant toute la construction, plutôt que de devoir composer avec une structure déjà existante !
D'un point de vue de l'aménagement, ça aurait aussi sûrement compliqué les choses en amenant pas mal de contraintes.

Mais évidemment, la démolition a aussi un coût.
On a reçu un 1er devis de ~80'000 CHF (pour un rural de ~220m2 au sol, avec à l'intérieur un appartement déjà existant qui ne sera pas démoli).

Et c'est bien joli de vouloir tout casser et reconstruire, mais encore faut-il que la commune le permette !
Dans notre cas, le bâtiment existant explose le COS... donc si on était parti de 0, on n'aurait jamais pu construire sur la même surface.
Mais la commune nous a donné un pré-avis positif, pour autant que la reconstruction respecte les volumes et l'aspect extérieur du rural actuel -> ça sera une dérogation dans le permis de construire.

Voilà, rien de bien concret dans notre projet pour l'instant, car justement beaucoup de réflexions préalables.
Mais les choses devraient évoluer rapidement, je vous tiendrai au courant.

[PFB]

Bonjour,

Est-ce que qqun aurait un retour d'expérience sur ce sujet ?

Quels sont les pièges à éviter, les surprises inévitables, le coût moyen d'une rénovation, etc.....

Si je regarde la situation en famille, personne n'a acheté un immeuble neuf et ce depuis 3 générations. Donc des rénovations j'en ai été témoin depuis mon enfance. Certain biens m'ont été transmis, j'en ai acquis d'autres.

Hormis le très basique qui a été abordé, il faut se poser la question de pourquoi est-ce que tu achètes un immeuble à rénover? et faut-il faut le rénover? Bien des décisions vont découler de tes choix personnels et seront contraires à une architecture ancienne.

Je pense aux matériaux utilisés, un mur monté au mortier de chaux par un maçon compétent a une durée de vie quasi éternelle pour un peu que l'on le crépisse périodiquement. Une charpente c'est la même chose suffit de changer les tuiles cassées et le toit traverse les siècles.

Alors pourquoi s'emmerder avec des techniques à courte durée de vie genre doublage placo et crépis de ciment. Ces matériaux devront être assainis avant la fin de vie du bâtiment, ou pire ils vont induire une réduction de la durée de vie du bâtiment.

Je pense aux ouvertures extrêmes et le mélange de techniques bétons/armatures sur des murs en chaux et moellons.

Terrassements extérieurs, les murs anciens supportent mal les tassement différentiels

Point de rosée et humidité. Une construction ancienne respire, une construction ancienne s'aère toute seule. Isoler, étancher va complément changer cette délicate dynamique.

Chauffage des bâtiment anciens. Entre le 16em et le 19em siècle une à deux pièces sont chauffées vers 16°C début 20em seul quelques pièces sont chauffées vers 18°C. Ce n'est que vers les années 50 qu'on commence à chauffer l'ensemble du bâtiment. A méditer...


PFB

[Akim]

Je suis encore très partagé. J'envisage de vendre ma maison et de me lancer dans un nouveau projet.

J'aimerais faire un projet rentable. Je vois deux possibilités:

1. Trouver un terrain pour faire un immeuble de 4 à 5 appartements
2. Trouver un domaine agricole à rénover pour faire 4 à 5 appartements

J'aimerais faire un projet qui a du sens. Je trouve le premier projet assez stérile. Et c'est là que la machine à rêver s'est mise en marche. Je fréquente depuis peu le monde de l'équitation, et je vois bien que les cavaliers ont beaucoup de difficultés à trouver un endroit ou vivre près de leur cheval. Mon idée est donc de faire rénover une ferme en appartements de 2 à 3 pièces, avec des box, pour permettre aux propriétaires de chevaux qui ne roulent aps sur l'or de louer un appartement proche de leur monture.

Il y a aujourd'hui sur le marché quantité de fermes rénovées équipées pour les équidés, mais ce sont toujours des projets qui ont été fait "égoïstement" (sans jugement aucun), c'est à dire un superbe appartement de 8 à 10 pièces, super équipé, et les prix sont absolument prohibitifs... i.e. une magnifique ferme de 10 pièces à Prez-vers-Siviriez au doux prix de 2'450'000CHF...

Ce que j'imagine, c'est l'acquisition d'une ferme à rénover avec terrain pour environ 500'000CHF, habitable en l'état de façon à ce que je puisse y emménager tout de suite.

Ensuite, par étape, créer des appartements dans la ferme ou les bâtiments attenants, et un espace de stabulation libre avec sortie sur le terrain.

J'imagine un budget d'environ 250'000CHF par appartement. Ca me permettrait d'en faire 4. Ou, si je trouve un investisseur, d'en faire un peu plus...

Je vais même plus loin dans le rêve avec une idée d'avoir un palefrenier indépendant qui loue un appartement, etc.. etc.. Mais tout ça pour l'instant c'est du rêve et de la musique d'avenir.

[PFB]

1. Trouver un terrain pour faire un immeuble de 4 à 5 appartements

bonne chance, les terrains sur lesquels tu peux construire un immeuble sont rares et cher, compte 3-10x le prix de la zone villa. Vu que cela rapporte et que pas mal de gens veulent investir dans la pierre, il y aura du monde au portillon.

2. Trouver un domaine agricole à rénover pour faire 4 à 5 appartements

Impossible, tu n'es pas agriculteur, ou en tout cas difficile. Faut absolument sortie l'immeuble du droit foncier rural. ET après on t'emmerde lorsque tu densifies. Faut attendre la mise en application de la LAT2.

Mon idée est donc de faire rénover une ferme en appartements de 2 à 3 pièces, avec des box,

Très réglementé, en zone agricole, 2 ou 3 équidés sont tolérés par exploitation. C'est une ancienne règle historique paysans= chevaux. Si tu en fait une activité professionnelle, non agricole (hors élevage) c'est très réglementé.
Si tu commences à multiplier les chevaux il te faut créer une zone équestre, avoir la surface correspondante, et patati patata... bref bonne chance.

A mon avis l'investissement dans la pierre est actuellement trop tardif (hors hyper-centre ville) pas mal de gens construisent et pas mal de gens s'évertuent à rendre la suisse moins attrayante. Ce couple pourrait voir l'émergence d'une sur offre à cela t'ajoute une peu probable mais quand même possible augmentation des taux et tout ceux qui auront construit des merdes vont souffrir.

Akim, vis peinard, loue tes canassons, part en vacances, amorti ta villa, trouve toi l'amour de ta vie et longue vie.

Bonne chance

PFB

[Akim]

Si je voulais rester tranquille et vivre ma vie, je mourrais. J'ai besoin de projets, d'action, de passion...

Je me suis déjà renseigné et je sais tout ce dont tu parles. Ca ne m'effraie pas.

La régulation sur la détention de chevaux à fait un grand pas en avant l'année dernière, et les choses ont pas mal changé.

J'ai trouvé une architecte passionnée à qui je vais faire part de mon idée. Si elle est partante, je travaillerai avec elle. Demain je vais voir mon banquier pour voir comment négocier le tournant vis-à-vis de mon hypothèque actuelle.

Après, restera plus qu'à trouver le bien... Je suis excité comme un gamin, et effrayé à la fois. Mais au moins, je me sens vivant... La vie est courte. Rester dans son coin, attendre qu'elle passe.... Non. Vraiment, j'ai pas envie de ça.

[PFB]

IL est sur VD ou sur FR ton projet? Sur VD disons que j'ai mes entrées dans le monde agricole si jamais cela peut-être utile.

PFB

[birdy]

Akim, génial ton projet et ta motivation.

Je suis curieux de voir la suite ! Si je pouvais je repartirais tout de suite sur un projet également... A voir dans quelques années.
Je m'ennuie un peu si je n'ai pas un truc qui m'occupe l'esprit et si il n'y a pas de choses à résoudre

Bonne continuation !